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文章阅读:如何判断该不该买房 ?- 1 房地产投资回报率 (转载)
[同主题阅读] [版面: 投资] [作者:LandWatch] , 2017年03月24日16:22:47
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发信人: LandWatch (*土土*上神*), 信区: Investment
标  题: 如何判断该不该买房 ?- 1 房地产投资回报率 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Mar 24 16:22:47 2017, 美东)

【 以下文字转载自 Home_Invest 俱乐部 】
发信人: LandWatch (*土土*上神*), 信区: Home_Invest
标  题: 如何判断该不该买房 ?- 1 房地产投资回报率
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Mar 24 03:26:08 2017, 美东)


那么,当您看上某一处房屋是,到底是该不该买? 应该在什么价位买呢 ? 

土土建议您从投资的角度来分析下:

因为在美国买房不仅是自己居住的住所,也是一种重要的投资方式,特别对于很
多first time  buyer来说,常常也是人生目前为止最重大的一笔投资。


房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算:

一个是资产回报率(CAP).
一个是投资回报率(ROI)


一、现金买房的租金回报率

资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入/买入成本

年租金净收入= Rent X 12month -  Maintenance Cost (HOA, Property Tax,
Insurance,repair )

现金买房比较简单, 买这个房屋之前,首先了解该房屋的市场租金(租金收入,有无
空置期等),然后用上面的公式做一个计算,一般来说CAP RATE 要 beat inflation ,
高于 3%, 才是一笔值得的投资 ,

比如一个TownHouse 买价100万, 月租 4500,HOA = 350 地税每年1万,保险 +
maintenance = 1000

CAP = (4150 x 12 - 10000 -1000) / 100万 =  3.88%  , 

not bad,  除非你有回报更高更稳定的其它途径

not too good, 所以现在市场也有很多5年前买房的投资人也在cash out

没有对与错,只有适合不适合



二、贷款买房的租金回报率

贷款买房相对复杂点,因为涉及到贷款的Leverage, 一般常用ROI (return on
investment) 来分析投资回报

ROI= Annual Net Revenue / downpayment

Annual Net Revenue =Rent X 12 - Maintenance Cost  - Mortgage  + paid off
principle


比如一个TH 买价100万, 月租 4500,HOA = 350 ,  地税每年1万,保险 +
maintenance = 1000,
             如果 首付 30万, 贷款70万, 假设利率~4% ,30年总利息 424550,
平均年利息 = 14151
                     ROI =(4150 x12 -10000-1000-14151)/30万=8.2%   

因为杠杆的因素 ROI 比CAP 高出很多

当然也要注意:

1.贷款前期的mortgage 利息/本金 比例很高,所以前期的真实ROI 要低很多, (比如
以上例子,第一年的ROI = (4150 x 12 - 10000 -1000 - 27750) / 30 万 =  3.78% )

2. 当然所有杠杆是有风险的, 需要考虑到经济下滑时期的还贷能力




         




--
by 土土上神

※ 修改:·LandWatch 於 Mar 24 14:13:56 2017 修改本文·[FROM: 2601:0641:c080:3]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 2601:0641:c080:]

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