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美国房产越老越吃香?
[版面:投资][首篇作者:haitou360] , 2019年10月29日10:47:48 ,505次阅读,0次回复
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发信人: haitou360 (Jerry  Wang), 信区: Investment
标  题: 美国房产越老越吃香?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Oct 29 10:47:48 2019, 美东)

根据标普和Case-Shiller房价指数,美国房屋市场阴转晴。目前美国房屋价格已经超越
2008年金融危机之前的价格17%。


1. 2019年8月份颁发的新独栋住宅许可比去年同期增长4.5%

2. 住宅建筑商的信心指数在去年12月份达到从1999年以来的最高点

3.中低端的刚需住宅市场因劳动力市场的稳定保持增长势头


而利率下降、土地短缺、原材料成本上升等多原因导致许多寻求购买第一套住房的美国
人正面临着买不到房子的困境。

因此,美国翻修房市场卷土重来。



1.翻修房市场

翻修出售指的是投资人购买旧屋然后进行再装修后售出物业。投资翻修房屋通常是为了
快速获利而不是为了长期升值。


纵观房地产开发的种类,旧屋翻新的投资相对较小、风险较低、周期短、收益高,在全
美大行其道。


根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据,2016年全美翻修房屋共有193,009套独栋
别墅和公寓,在整个销售中占到5.7%。其中更有管理公司购买旧屋,翻修后售出或租赁
并获得显著收益的例子。这类房子通常在城市边缘,购买以及翻修费用仍低于市值(一
般来说,美国大城市同等地段的房子,新房的价格至少要比二手房高出30-40%)。由于
此类房子环境好、社区成熟、周边的学校和商场等配套设施比较便捷,所以比新房更容
易出租,而且租金跟同地段的新房租金基本相同。


翻转的回报也因位置而异,例如在匹兹堡、费城、巴尔的摩和纽约州布法罗等地区,投
资者在2018年的收益比之前已增加了两倍。





2.投资回报


2019年第二季度,全美投资者翻新并出售了59,876套单户住宅和公寓,翻新后的平均毛
利润为62,700美元,这意味着去掉装修和账面成本后,投资者将获得39.9%的投资回报
率。

从1960第一季度到2013年第一季度,美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每
年3.07%的升值,每年约有8.05%的收益,收益十分可观。



https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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数据来源:Attom Data Solution


2019年第一季度,美国房屋翻转贷款总金额达到64亿美元,比2018年第一季度的47亿美
元增长35%,创下了12年的新高。2019年第二季度住房抵押贷款购买的总美元金额为84
亿美元,占购房总金额的41%。房屋翻转贷款的数量照去年同期增长31%,达到13年来
的最高水平。


由于前一段联储的升息,地产价格有向下调整,虽然现在已经进入降息区,但房价尚未
变化,对购入投资产品提供机会。抵押贷款的调整和新一代对房屋所有权需要的减弱将
带来持续的投资机会。


https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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数据来源:Attom Data Solution



3.投资流程


近期,一些小型开发商和投资者专注于独栋别墅市场的开发,其中聚焦价格低于城市地
区中位数的产品。

这是因为通常大型开发商对小型规模的地产开发兴趣不大,导致中低市场供应不足,但
需求又高,为小型开发商提供了机会。

在全国范围内,有59%的家庭(或城市地区64%的家庭)能负担典型的市区月供,但是仅
有39%的租户(或城市地区45%的租户)能赚取足够的收入来负担当地城区中位数房价房
屋的月供。这些负担不起房屋月供的家庭,为了更好的生活环境,通常会选择先租房。
出租型别墅数量目前占美国所有独栋住宅的15%,市场估计,十年后出租型公寓将达到
市场份额的35%。市场需求呈持续增长趋势。


投资者需通过投资模型来筛选最优投资房产以及购买价格。该模型应当包括:房产本身
的地理位置和大小等因素分析、租金预测、运营开支预估、翻修费用评估及目标回报率
(基金层面)。以下为简化版模型:


https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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而翻修房的投资流程如下图:

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
fQ3I7utPnsNJ4Bo1QNTK45C7icZDXJZKJWGMG0hF35y9nwXMvSwkcZnrYgiattml5Y0jgu6dWLBe
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总结:此类投资的优势包括准入门槛高、市场分化细、购入价格低、市场增长空间大,
实现可观的潜在资产增值,还可对冲通货膨胀、地产升值。这类每个月有稳定的租金收
益现金流的房屋也更适合初次在美国购房、投资心态属于稳健保守型的业主。建议投资
重点区域为美国东西海岸经济增长快的刚需市场,这些地区存在长期可持续的投资回报
:人口增长速度为全美平均水平的2-5倍、空置率降低、出租房需求高,因此最适宜投
资。
--
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 184.]

 
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