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可怕的房地產錯誤...西方人對擁有房子的痴迷,破 壞了...
[版面:三藩市地区][首篇作者:gogo2004] , 2020年02月05日14:27:18 ,677次阅读,0次回复
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发信人: gogo2004 (挑灯看剑), 信区: SanFrancisco
标  题: 可怕的房地產錯誤...西方人對擁有房子的痴迷,破 壞了...
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb  5 14:27:18 2020, 美东)

《經濟學人》這期封面的設計很顛覆:在藍天白雲下,有一棟處處充滿錯置的大屋子,
顛倒擺放的屋頂、高不可攀的大門、側掛的沖水馬桶,以及炊煙繚繞的平躺煙囪。最不
搭調的,是那只駐足窗台上的黑貓,以及那個牽著一頭臘腸狗,從不遠處默默觀望的白
領女孩。上面幾排字體,大黑字寫的是「The horrible housing blunder」(可怕的房
地產錯誤);下面一排小字補充說明:「Why the obsession with home ownership is
so harmful」(為什麼推行房屋所有制造成那麼大傷害。)

另外,《經濟學人》還特別標注了「A SPECIAL REPORT」(一個特別報導)提醒我們,
在本期第44頁之後,還有八篇的特別報導說明。這八篇文章,由《經濟學人》資深撰述
作家Callum Williams 提出的「富裕國家三大錯誤」鋪陳而來,這三大錯誤分別是:它
們讓建造人們需要的房產愈來愈難、創造了錯誤的經濟刺激政策、還沒有找到遏制房地
產泡沫的方式。





八篇文章標題與內容分別如下:第一篇:〈A broader problem〉(一個更廣泛的問題
),住房問題為什麼是富裕世界所有問題的根源、 第二篇:〈The biggest asset
class〉(這個最大的投資資產),房地產投資的歷史由來、第三篇:〈Not enough
homes〉(不夠的房屋數量),房產供應上政客的錯誤、第四篇:〈New financial
risks〉(新的金融風險),住房金融、影子銀行的風險、第五篇:〈Better off
renting〉(租房比較好),為什麼租房比買房好、第六篇:〈Declining home
ownership〉(下降的房屋擁有傾向),買房的人愈來愈少、第七篇:〈Low income
housing〉(低收入住房),以及第八篇:〈Solution〉(解決方案),如何透過金融
、交通及城市規劃改革來解決問題。

讓我們先從封面故事開始。文章在緒論第一篇第九頁,大標題:〈The horrible
housing blunder〉(可怕的房地產錯誤);小標題:〈西方人對擁有房子的痴迷,破
壞了增長、公平性和大眾對資本主義的信心。〉

文章一開始就說,經濟體系可能受到的傷害,包括突如其來的崩潰,或是慢性病似的折
磨。但富裕國家現在的房地產市場,已經引起這兩種問題同時發生。2007-2008年,價
值超過一兆美元的次級房貸炸裂了金融體系。但真正可怕的是,數十年來由住房不斷累
積惡化的功能失調,包括:充滿生氣卻再沒發展空間的城市、為了保有自私的視野,而
住在半空房屋中的老年房主,還有整整一代負擔不起房租或房價,並咬定資本主義讓他
們失望的年輕人。

正如本週特別報導所說的,所有一切原因,可以追溯自第二次世界大戰以來的住房扭曲
政策,而這些政策又因過度著重房屋所有權,而糾纏環繞在一起。

它們已經造成了富裕國家裡,最嚴重而且持續時間最長的經濟體系失敗,失敗的根源,
在於充滿工作機會的市中心缺乏新的建築。無論是雪梨或Sydenham(錫登漢姆,位於倫
敦市郊),繁瑣的房產法規,只是保護了現有屋主那些精英階層,並阻止開發商繼續建
造現代所需的摩天大樓和公寓。由此產生的高租金和高房價,更使白領人士很難前往這
些生產效率最高的工作崗位,進一步減緩了整個經濟增長速度。

美國總體的住房成本占據了GDP的11%,已經高於1970年代的8%。只要紐約、舊金山和
聖荷西三大城市放寬管理規則,美國的GDP預估就可以再提高4%,那可是一個巨大的經
濟獎勵。現在的住房市場不僅效率低下,而且充滿了不公平。

過去數十年,利率的下降加劇了房屋供應的不足,並導致了房地產價格的飆升。在美國
,房地產狂熱集中於幾個繁榮的城市;在其他富裕國家,全國的房地產平均價格都在飛
漲,尤其在英語系的國家,房地產投資變成一項全國邉樱词拱l生金融危機也未能消
除這個情況。

在英國,經過通貨膨脹系數調整的房地產價格,大致和金融危機前的峰值差不多,但實
際工資並沒有相對增高;在澳大利亞,儘管房價最近下跌,但其價格仍比2008年還要高
出20%;在加拿大,房地產價格則已經上漲了50%左右。

不斷上漲的住房成本,造成了巨大的不平等,並加劇了世代和地理的鴻溝。在1990年,
當時中位年齡在35歲左右的嬰兒潮,擁有美國房地產價值的三分之一(按價值計算);
到2019年,同樣的千禧一代的31歲年輕人,擁有的比例降到了4%。

年輕人認為,除非你有富裕的父母,否則擁有自己的住房幾乎遙不可及,這有助於解釋
他們為什麼會向社會主義靠過去。被困在不斷衰退地區的各個年齡段族群,開始對繁榮
地區獲得的暴利屋主感到不滿。在不考慮收入和人口統計學差異的情況下,在住房發展
停滯的英國地區的人口,更傾向於在2016年投票支持英國脫歐。

你可能會認為對住房恐懼和嫉妒,是人類生活的一部分,但實際上,財產病理學的病根
,發跡於自1950年代,公共政策往提倡住房所有權時的轉變。自那時以來,政府一直使
用補貼、稅收減免和公共住房鼓勵人民自住,而不是租房。

右翼的政客們將促進房屋擁有,視為刺激選民因為歸屬感而投票支持他們的一種方式;
左翼人士則將住房視為重新財富分配,和引導貧困家庭積累財富的渠道。其實這些論點
都被誇大了,我們很難證明擁有房地產,是否真的讓人民生活更好。

如果您忽略其中的槓桿價值,其實擁有股權比擁有房地產更好,擁有房地產所有權,伴
隨著巨大的成本。這些房地產的擁有者,經常為了保護自己的投資利益,成為反對經濟
發展的障礙。《經濟學人》一項數據的研究表明,自1960年代以來,富裕國家人均新建
房屋的數量,已經下降了一半。

由於房地產供應的受到限制,並且整個系統偏向鼓勵購屋,因此大多數人認為,如果租
房,他們就有被社會拋在後面的風險。結果就是,全球政客們就像英國近年來那樣,集
中於補貼邊際購買者,這導致所有資金流向中產階級,並進一步讓房地產價格飛漲,而
且加劇了抵押貸款(房貸)的積累,使得危機發生機率更大。

事情可以不必這樣發展,並不是每個地方都必須受到房地產詛咒的困擾。東京就沒有房
地產短缺的問題,在2013年至2017年期間,它提供了728,000處公共住房,比英國還多
,但並沒有因此降低了東京居民的生活品質。在過去20年,雖然住房人數減少80%,瑞
士仍然向地方政府提供了財政激勵措施,以促進住房開發,這是瑞士人均住房建設量幾
乎是美國兩倍的原因之一。紐西蘭則根據經常更新的估值,並透過土地稅和財產稅,來
抵消房地產擁有者的財富暴增。

更重要的是,在一些地方,房屋所有權的比率很低,卻沒有人因此感覺奇怪。在德國,
只有50%的人擁有自己的房子,政府還有租賃部門,鼓勵老百姓採取長期租房,並為租
房者提供著清晰而且可行的權利保護。由於供應充足,德國沒有所謂的稅收減免,或對
自住者的無謂補貼,房屋所有權遠遠沒有其他國家那麼誘人,而政治人物對於住房擁有
者的影響力也相對變弱。儘管最近德國一些城市出現了房地產的強勁增長,但實際的房
價,平均仍然沒有高於1980年的水平。

我們有沒有可能擺脫對擁有房地產的癖好?如今,很少有政府能夠完全忽略老百姓對住
房短缺,和世代不公平的憤怒。有些政府以更糟糕的做法回應,例如租金的控制或更多
的抵押貸款。但這個世界仍然有一些進展,美國已將房貸抵稅的額度設定了上限;英國
已禁止從租賃合同中收取模糊的前期費用,並遏制了高風險的抵押貸款。

在許多成功的城市中,新興的yimby運動如雨後春筍般湧現,以促進城市建設。就像《
經濟學人》一樣,他們都希望自由主義能夠得到更多的支持,以促進這個運動蓬勃發展
。住房政策並沒有支持資本主義,反而使資本主義變得不安全、效率低下和充滿不公平
。是時候拆除這個腐爛的體系,並重新建立一個真正能夠運作的新住房市場了。




--
醉里挑灯看剑,梦回吹角连营。
我是左派,我怕谁?
※ 修改:·gogo2004 於 Feb  5 15:52:38 2020 修改本文·[FROM: 147.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 147.]

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