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无法轻易套现,上海二手房市场普遍“有价无市”
作者:PBSNPR
发表时间:2017-07-20
更新时间:2017-07-20
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无法轻易套现,上海二手房市场普遍“有价无市”



2017年的上海房市很难看懂。一方面,二手房交易量跳水,房产中介行业冷风来袭。另一方面,新房库存告急,而且因为售价被管控,新房销售普遍使用摇号,一号难求。上海房子还能买吗,什么时候买,恐怕是很多有首次置业或改善需求的年轻人所共同关心的问题。

上海房价贵不贵?贵,就一个字。无论看租金收益率,还是看房价收入比,上海房价都很贵。租金收益率仅为1.5%左右,低于国债。房价收入比在25倍以上,不仅在国内数一数二,在世界大都市中也名列前茅。

但是贵的东西不一定会跌。房价下跌需要催化剂,需要一批刚性卖家,不得不卖房的人。首先,开发商常常扮演这样的角色。2011年上海房价下跌就是因为开发商主动降价去库存(曾导致不少老业主围攻售楼处)。但现在上海新房库存这么低,开发商没有必要也没有动机甩卖。而且新房低库存可能会保持相当长时间。在上海的远期规划中,2016年至2040年建设用地增长为零,这在土地供应环节限制了新房供应。

二手房市场上,如果有相当一批炒家,用高成本资金(比如消费贷)作首付获得按揭贷款,达到实质性的零首付和高杠杆炒房,那么这批人也会不得不卖。对这样的高杠杆炒家,只要房价不涨或者涨幅有限,也不得不在最后认输变卖。但是上海限购多年,老炒家(如传说中的温州炒房团)渐已套现离场,而新炒家不得入内。那些用多次假离婚建仓的新炒家,数量应该有限,不足为惧。

当然,每个城市不一样。如果一个城市里存在相当规模的高杠杆炒房现象,就要警惕房价大幅下跌。2015年的股灾,就是面镜子。

还有种情况会产生刚性卖家,那就是房贷利率上升,让那些“刚刚好”养房的人无力还贷。有些家庭年收入二三十万,却买了上千万的房子,贷款五百万以上,需要两代人一起还贷。如果利率上升,哪怕一点点,这样的家庭就会不堪重负。

但是目前利率上升的概率较低。虽然上半年经济持续复苏,但是因为房地产投资的见顶回落,2017年经济前高后低还在预期中。即使是持续复苏的上半年,通胀也维持在低位(6月份1.5%),央行此时没有必要、也没动机加息,打破尚且微妙的复苏局面。

最后还有种情况,不是刚性卖家被迫砸盘,而是机会主义卖家作资产重新配置。上海房价不是贵么,卖掉炒股,或者到其他国家买房。前些年不少人这么做,到头来基本都后悔不已。

上海房价是贵,但是股票也贵,A股很贵,美股也很贵。美国大部分城市房价的确便宜,但是也不会涨,尤其扣除持有成本之后;能涨的少数城市,房价也已经很贵。当然,在外汇和资本管制下,中产阶级资产国际配置的门其实已经关闭了。

小结一下,上海房子贵,但是,很可能持续。当然,虽然贵可以持续,但并不代表卖家能轻松套现。上海二手房市场,尤其是千万以上的房子,已经“有价无市”。



今年银行贷款手续复杂,而且放款慢得要命,有人一月份办好的贷款手续,要6月份才放款。这就延缓了很多买卖的进度了。

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